Mehr städtische Handlungsmöglichkeiten und mehr (private) Investitionen – so sollen in den nächsten 15 Jahren städtebauliche Wunden geheilt werden.
Die Zentren von Gladbach und Rheydt sollen zu städtebaulichen Sanierungsgebieten im Sinne des Baugesetzbuches werden. Am 9. Juli hat der Rat der Stadt Mönchengladbach für festgelegte Bereiche in beiden Innenstädten die entsprechende „Satzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes“ beschlossen. Die Sanierungszeiträume wurden jeweils auf 15 Jahre festgelegt. Im Gegensatz zu anderen Maßnahmen, bei denen die Stadt selbst als Bauherr und Stadtgestalter auftritt, geht es bei den sogenannten Sanierungsgebieten vor allem darum, private Entwicklungen anzustoßen und so das Zentrum als Einkaufs-, Arbeits- und Wohnort zu stärken.
„Im Rahmen des Programms ‚Soziale Stadt‘ hat die öffentliche Hand mit großem Einsatz und dreistelligen Millionenbeträgen massiv in die Innenstädte von Gladbach und Rheydt investiert. Was wir jetzt noch gezielter fokussieren, sind ergänzende Investitionen privater Gebäudeeigentümer. Mit den städtebaulichen Sanierungsgebieten erweitern wir unsere kommunalen Handlungsmöglichkeiten und schaffen die Grundlage für Win-Win-Situationen zwischen Eigentümern und Allgemeinheit“, erklärt Oberbürgermeister Felix Heinrichs.
In den Sanierungsgebieten erhält die Kommune ein zeitlich und räumlich begrenztes Sonderrecht, um im Sinne des Allgemeinwohls ihre Sanierungsziele zu erreichen – etwa eine Stärkung des Wohnens, die bauliche Ertüchtigung der Gebäude oder die Anpassung an den Klimawandel. Zum „Werkzeugkasten“ im Sanierungsverfahren zählt das Vorkaufsrecht oder die Möglichkeit, Baugesuche zurückstellen, um städtebauliche Fehlentwicklungen zu verhindern. Die Untersuchungsgebiete befinden sich im Gladbacher Zentrum rund um die Obere Hindenburgstraße / Alter Markt / Waldhausener Straße sowie im Zentrum Rheydt im Bereich zwischen Hauptbahnhof / Limitenstraße/ Lankes-Gelände.
Im Bereich der oberen Hindenburgstraße kann die Stadt zusätzlich Gebäude zum Verkehrswert an- und verkaufen und Ausgleichsbeträge für Wertsteigerungen erheben, die sich aus der Stadtsanierung ergeben. So wird Immobilienspekulationen vorgebeugt, die an dieser Stelle sonst zu erwarten wären.
Neben diesen Bechränkungen gibtes auch Vergünstitungen für die Privatkundschaft.Überall in den Sanierungsgebieten gib es besondere steuerliche Vergünstigungen für Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen an den Gebäuden und können durch das Verfahren sicher sein, dass die eigenen Immobilien nicht durch „Fehlentwicklungen“ an Wert verlieren. Auch durch dieses Zusammenspiel aus Rechten, Pflichten und Sicherheiten kann das städtebauliche Sanierungsverfahren zu einer echten Win-Win-Situation für private Eigentümer und der Allgemeinheit werden.
Grundlage für den Ratsbeschluss bwaren die Vorbereitenden Untersuchungen, die die Stadt Mönchengladbach in den vergangenen anderthalb Jahren gemäß den Vorgaben des Baugesetzbuches durchgeführt hat. Dabei wurden städtebauliche Missstände herausgearbeitet, Eigentümer und Mieter beteiligt, Handlungsfelder identifiziert, bis zu 40 Sanierungsziele pro Gebiet festgelegt und konkrete Maßnahmen entwickelt. So steht in beiden Gebieten etwa eine Sanierungs- und Modernisierungsberatung für Eigentümer durch eine/n Quartiersarchitekten/-in auf der Agenda, ebenso wie Schritte, um leerstehende Einzelhandelsflächen umzuwandeln.
In Rheydt sind darüber hinaus eine Imagekampagne für das Zentrum, die Aufwertung der Hauptstraße und die Umgestaltung der Mühlenstraße als städtisch veranlasste Maßnahmen angedacht. In Gladbach spielt etwa die Aufwertung von Wohnstraßen oder die Aktivierung von Baulücken eine wichtige Rolle. Nicht zuletzt bilden die Sanierungsgebiete eine Möglichkeit, neue Förderzugänge zu erschließen – in Gladbach ergänzend zur laufenden Städtebauförderung der Sozialen Stadt, in Rheydt – wo das Programm bereits geendet ist – daran anschließend.
Der Grundidee der Sanierungsgebiete folgend soll der größte Anteil der Investitionen aber nicht durch die öffentliche Hand, sondern durch private Investoren erfolgen – in Innenstadtlagen sind das oftmals große Immobilienkonzerne.
Für Gladbach hält die Verwaltung in den nächsten 10 Jahren im Rahmen des Sanierungsverfahren Investitionen von knapp € 160 Millionen für möglich, die zu mehr als 70 Prozent durch Dritte erfolgen sollen. In Rheydt sind es gut €185 Millionen ,die zu knapp 90 Prozent privat finanziert werden sollen. Noch nicht eingerechnet ist hierbei der Rathaus-Neubau in Rheydt, womit ein wichtiger Impuls im Herzen Rheydt gesetzt wird..
Formal wirksam werden die nun vom Rat beschlossenen Satzungen über die förmliche Festlegung der Sanierungsgebiete mit ihrer Veröffentlichung im Amtsblatt der Stadt. Parallel bereitet die Verwaltung schriftliche Informationen für Immobilieneigentümer vor und lässt Sanierungsvermerke in die Grundbücher eintragen. Im Bereich der Hindenburgstraße muss zudem der Gutachterausschuss den Anfangswert der Immobilien im Sanierungsgebiet ermitteln, während für Rheydt geprüft wird, ob auf Grundlage des Sanierungsgebietes Städtebaufördermittel beantragt werden können. Für die weitere Ausarbeitung der Maßnahmen und die Koordinierung sgibt es eine AG Sanierung in der alle relevanten Fachbereiche – auch die Polizei – und verwaltungsnahen Einrichtungen sind